Nieuws

Advies woningbehoefte

De gemeente Amersfoort heeft in november 2009 een onderzoek gepubliceerd naar de woningbehoefte binnen de gemeente tot 2015. Het college heeft kennis genomen van het onderzoek en wil deze gebruiken bij de opstelling van de Woonvisie 2011 2015.

De VHB is van mening dat dit rapport onvoldoende is als onderbouwing van de nieuwe Woonvisie. Er kunnen geen harde conclusies kunnen worden getrokken op basis van prognose dat er een klein overschot van 390 goedkope woningen zou zijn. De onderzoekers zelf wijzen er op dat de cijfers met de nodige voorzichtigheid moeten worden gelezen. Zij stellen nadrukkelijk dat het gaat om een model. Daarnaast wijzen zij erop dat er veel kan veranderen onder invloed van de economische crisis.

In deze brief lichten wij de onze kritiek op het onderzoek toe en pleiten wij voor vergroting van de sociale huursector en verkorten van de lange wachttijden in Amersfoort.
Het onderzoek is uitgevoerd voorafgaand aan de economische crisis. Het heeft in tweede instantie de effecten van deze crisis beperkt onderzocht. De mogelijkheid dat door stagnatie of vermindering van inkomen de behoefte aan goedkopere woningen kan toenemen is niet onderzocht.
Het onderzoek is volgens een model uitgevoerd. In hoeverre woningzoekenden hun voorkeur willen en kunnen realiseren is niet onderzocht.
Het effect van het experiment Huur op Maat op de woningmarkt en het effect op de vraag naar type woning en prijsklasse is niet meegenomen in het onderzoek.
Een verstandige prognose kan pas gemaakt worden als de uitkomst van belangrijke besluiten bekend is: de bezuinigingen van 2,4 miljard per jaar op de volkshuisvestingssector, de nieuwe woningwet, het staatssteundossier.
Ondanks deze kritiek constateren wij dat het onderzoek een belangrijke signalering doet over de omvang van de sociale huursector. Deze moet met 2.860 woningen 15% groter moet worden.

Invloed van de crisis op het onderzoek is beperkt

Het onderzoek voor de prognose is gedaan in het voorjaar 2008. Voor het uitbreken van de kredietcrisis en de economische recessie hebben Amersfoorters in de Stadspeiling hun wensen kenbaar gemaakt. De onderzoekers hebben in het voorjaar 2009 de verhuisgeneigdheid gepeild. Op basis daarvan heeft de gemeente een correctie uitgevoerd: niet 48% maar 44% van de huishoudens is van plan de komende vijf jaar te verhuizen.
De gemeente heeft niet onderzocht of onder invloed van de recessie de vraag van woningzoekenden gewijzigd is naar welk woningtype en welke prijsklasse zij willen verhuizen. De prognose houdt rekening met een daling van de vraag in kwantitatief opzicht, maar niet kwalitatief. Dit is een beperking van het onderzoek. Het is goed mogelijk dat huishoudens door stagnatie of daling van inkomen een keuze maken voor een goedkopere woning. De VHB als belangenbehartiger van de huurders met een lager inkomen vindt dit een tekortkoming van het onderzoek.

Model en praktijk

Uitgangspunt van het onderzoek is dat iedereen die aangeeft dat hij binnen vijf jaar gaat verhuizen dat ook doet en ook verhuist naar de woning van zijn voorkeur. Het onderzoek gaat voorbij aan de ervaring dat niet iedereen van de ondervraagden daadwerkelijk verhuist en dat de keuze van de woningzoekende in de praktijk kan afwijken van zijn eerste voorkeur op basis van de mogelijkheden die zich aandienen: het beperkt aanbod van woningen naar prijs en kwaliteit.

Effect landelijke ontwikkeling ontbreekt

De bezuinigingsopgave die de minister van WWI heeft gekregen van 2,4 miljard per jaar zal grote invloed hebben op de woningmarkt. De mogelijkheden die de minister heeft zijn bezuinigingen op de huurtoeslag en / of beperking van de hypotheekaftrek. Beide ingrepen hebben directe gevolgen voor huurders en / of eigenaar-bewoners in Amersfoort.
De komende maanden zullen ook de voorwaarden voor woningcorporaties aanzienlijk gewijzigd worden. De afspraken met Brussel zijn per 1 januari van kracht geworden. Binnenkort vallen besluiten over de uitwerking van deze afspraken, daarna volgen beslissingen over de nieuwe Woningwet, het staatssteundossier en de heroverwegingen. De beperkingen voor woningcorporaties hebben directe gevolgen voor het aanbod van woningen in Amersfoort. Ter illustratie citeren wij de volgende uitspraak van de heer
J. Schuyt, bestuurder van De Alliantie:

"Het is de bedoeling dat de uitwerking van de afspraken met Brussel per 1 april aanstaande in werking treden. Vanaf die dag zijn er Chinese muren opgetrokken tussen het staatssteunbedrijf en het niet-staatssteunbedrijf. Ik wees al eerder op het feit dat corporaties dan geen woningen meer kunnen bouwen met een huur boven de 650 per maand. Voor de doorstroming en voor het bedienen van huishoudens met een inkomen tussen de 33.000 en ongeveer 43.000 per jaar, zijn middeldure huurwoningen essentieel. Zeker nu corporaties bijna alleen nog woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000. Het kan niet de bedoeling zijn dat huishoudens met een laag middeninkomen het kind van de rekening worden van de afspraken met Brussel. We spreken af te inventariseren hoeveel woningen corporaties per jaar hierdoor minder kunnen bouwen. Een van de bestuurders wijst erop dat door de maatregel corporaties ook minder koopwoningen gaan bouwen. Corporaties kunnen vaak eerder dan projectontwikkelaars met de bouw van koopwoningen starten. Als er onverhoopt woningen niet verkocht worden, kunnen zij ze nog altijd tijdelijk in de huur nemen. Deze weg wordt afgesneden. Daarnaast wordt het onmogelijk om onverkochte koopwoningen van ontwikkelaars over te nemen. De huur van woningen die van koop naar huur worden omgezet, ligt altijd boven de 650 per maand. Het zou mij niet verbazen als uit onze verkenning blijkt dat als er geen maatregelen worden genomen, corporaties jaarlijks tegen de 10.000 woningen minder gaan bouwen."

De VHB zou het onverantwoord vinden om de gevolgen van deze ingrijpende maatregelen niet te betrekken bij de nieuwe Woonvisie. Minder aanbod van huur- en koopwoningen door corporaties, minder huurtoeslag voor huurders, minder belastingaftrek voor kopers, minder doorstroming, de VHB houdt haar hart vast. De kans bestaat dat veel huurders noodgedwongen op zoek gaan naar een goedkopere woning.

Invloed Huur op Maat

Het Amersfoortse experiment heeft invloed op de vraag hoeveel woningen en welke woningkwaliteit naar prijsklasse en woningtype er de komende periode noodzakelijk zijn. De huurder heeft door Huur op Maat een grotere keuzevrijheid om te verhuizen. Hij krijgt een extra huur-op-maatkorting op basis van zijn inkomen. Het effect van het experiment op het functioneren van de woningmarkt en de vraag waar tekorten of overschotten zullen ontstaan is in dit onderzoek niet meegenomen.

Uitbreiding van de sociale huursector en grotere kans woningzoekenden is nodig

Ondanks onze kritiek op het onderzoek wordt een belangrijke signalering gedaan. Nader onderzoek op dit punt is nodig. Het gemeentelijk onderzoek voorspelt dat het aantal sociale huurwoningen moet stijgen met 2.860. Dit betekent een uitbreiding van de huidige sociale huursector van 19.655 corporatiewoningen met 15%; een enorme krachtsinspanning voor corporaties en gemeente. De huidige woningbouwprogramma voorzien niet in een dergelijke toename.
Uit cijfers van de gemeente en Woonkompas blijkt dat de slaagkans van woningzoekenden in de periode 2000 tot 2009 is gedaald van 21% naar 16,3% in 2009. Dit betekent dat de wachttijden telkens langer zijn geworden.
In onze brief van 21 januari 2010 over de woningmarkt stellen wij onder andere voor het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw te vergroten van 15% naar 40% en pleiten wij voor een gerichte doorstoompremie als stimulans voor de woningmarkt.

De VHB komt daarmee tot de conclusie dat er de komende periode een verhoogde inspanning nodig is om voldoende woningen aan te bieden aan huurders met een lager inkomen en om de lange wachttijden te verkorten.

Met belangstelling zien wij een reactie tegemoet.

Met vriendelijke groeten,
namens het bestuur van de
Vereniging Huurdersbelangen

Theo De Man,
voorzitter

Geschreven op 02.04.10


Web Analytics