Nieuws

PRE ADVIES VHB

VHB trekt aan de bel: Huurders in de knel

De VHB vindt dat aanpak van de problemen van de huurders onvoldoende naar voren komen in de voorgestelde Woonvisie. De Gemeente heeft diverse onderzoeken laten verrichten, waarin deze knelpunten worden beschreven. De VHB trekt daarom aan de bel: de huurders zitten in de knel.

Doelgroep sterk gegroeid

De doelgroep van beleid is met 29% sterk gestegen van 15.440 huishoudens in 2004 naar 19.850 in 2008. Het effect van de economische crisis vanaf 2008 is nog niet zichtbaar in deze cijfers. Te verwachten is dat de omvang van de doelgroep verder zal toenemen.

 

Slaagkans gekelderd, woningmarkt voor huurders vastgelopen.

De cijfers vertellen het verhaal. "Het zijn de slechtste resultaten sinds het begin van de registratie in 1995" licht Woonkompas toe bij de laatste rapportage. Er zijn veel meer woningzoekenden en minder verhuringen met als resultaat een dramatisch lage slaagkans van 9,6%. Dit staat in contrast met de jaren negentig toen de slaagkans met 25 tot 28% veel hoger was.

 

Tabel: Ontwikkeling huurmarkt

 

2005

2010

toe-/afname

 

 

 

 

Het aantal woningzoekenden      

15.013

20.215

35% gestegen

Actieve woningzoekenden                   

29,9%

25,9%

13% gedaald

Aantal verhuringen                            

1.140

920

19% gedaald

Het resultaat de slaagkans                  

21,2%

9,6%

55% gedaald

Bronnen: Vierde kwartaalrapportage 2010 Woonkompas, Monitor woningmarkt Amersfoort 2010

 

In de vorige Woonvisie 2006-2010 was de doorstroming de centrale doelstelling. De conclusie van de VHB is dat ondanks de grote groei van Amersfoort de gemeente er niet in is geslaagd om de slaagkans voor huurders in onze stad te verbeteren. Hoewel de bouwproductie vele jaren boven de autonome behoefte lag, hebben de huurders uit de eigen stad moeten concurreren met nieuwkomers.

De gewenste doorstroming voor huurders uit Amersfoort en de verbetering van hun slaagkans heeft niet plaatsgevonden.

 

Blinde vlek voor de huurders

De gemeente constateert dat door de crisis een kopersmarkt is ontstaan. De vraag is sterk verminderd, aanbieders moeten een pas op de plaats maken. De Gemeente wil hierop reageren met een consumentgerichte benadering voor geïnteresseerden in een koopwoning en deze benadering vast te houden als de vraag is aangetrokken.

De huurmarkt is het tegenovergestelde is van de koopmarkt. In plaats van krimpende vraag en een overaanbod van koopwoningen is de doelgroep van huurders met 29% groter geworden, het aantal woningzoekenden gestegen met 35% en is de slaagkans gedaald van 28,5% in 1999 naar 9,6%. Aan deze problemen wijdt de gemeente onvoldoende aandacht.

 

Daarom stelt de VHB stelt voor:

-          Bij een kleinere rol van de gemeente en meer ruimte voor de markt past meer zeggenschap voor de huurdersorganisaties.

-          Bij een groeiende doelgroep past een grotere kernvoorraad.

-       De slaagkans voor huurders moet verbeterd worden door gerichte doorstromingsmaatregelen.

-       Stimuleer senioren te verhuizen van groot naar beter door een premie of verlaging van de aanvangshuur.

-       Vergroot het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw, omdat de vraag toeneemt.

 

 

 

1.        Verbeter de zeggenschap

De gemeente wil meer ruimte laten aan de markt en aan de consumenten om hun eigen rol en verantwoordelijkheid te nemen. Zij wil de belangen van de woonconsument centraal stellen vooral door meer keuzevrijheid  te geven. Door de economische crisis is er een kopersmarkt ontstaan, meer aanbod dan vraag.

De VHB is positief dat de gemeente de consument centraal wil stellen en meer keuzevrijheid wil bieden. De situatie op de huurmarkt is echter omgekeerd aan de koopmarkt. Dat hebben wij hierboven toegelicht. De woonvisie van de gemeente is onvoldoende om de positie van de huurders op de woningmarkt te verbeteren en om de doelstelling om huurders meer keuzemogelijkheden bieden te kunnen realiseren.

 

De gemeente wil een kleinere rol op de woningmarkt. De VHB vindt dat alleen acceptabel als de gemeente de positie van de VHB verstrekt door meer zeggenschap op het lokaal volkshuisvestingsbeleid analoog aan de wet overleg huurders verhuurder.

 

2.    Grotere sociale voorraad is nodig

De gemeente verwacht dat de doelgroep die is aangewezen op de sociale voorraad in de toekomst even groot zal blijven. Zij stelt daarom voor de voorraad sociale huurwoningen gelijk te houden. Met dit voorstel is de VHB het niet eens.

De omvang van de doelgroep is in vier jaar toegenomen met 29%. Opvallend daarbij is dat de doelgroep veel meer dan voorheen duurdere huurwoningen en koopwoningen bewoont.

 

Tabel: Doelgroep en kernvoorraad Amersfoort

Waar woont de doelgroep?

2004

 

2008

 

toe-/ afname

 

 

 

 

 

 

aantal

percentage

in kernvoorraad

 

10.190

66%

10.719

54%

529

5%

in duurdere huurwoning

2007

13%

3.970

20%

1.963

98%

in koopwoning

 

3.242

21%

5.161

26%

1.919

59%

totaal doelgroep

15.440

100%

19.850

100%

4.410

29%

 

 

 

 

 

 

 

 

Kernvoorraad

 

18.690

 

17.480

 

-1.210

-6%

Bron: Monitor woningmarkt 2006 – 2010, Gemeente Amersfoort

 

Ook in Nederland is de omvang van de doelgroep toegenomen. Tussen 2002 en 2009 was de groei 29%. Daarmee is de toename van de doelgroep in Amersfoort groter dan de Nederlandse trend. De grotere omvang en groei van alleenstaanden en senioren met een doelgroepinkomen in Amersfoort verklaart dit verschil.

 

Tabel: ontwikkeling doelgroep in Nederland.

 

 

WoOn 2002

WoOn 2006

WoOn 2009

toe/afname

 

 

 

 

 

 

 

 

2002-2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

doelgroep

1.629.000

24%

2.019.000

28%

2.105.000

29%

476.000

29%

geen doelgroep

 

 

 

 

 

 

 

 

 

< 33000

 

0%

 

0%

 

0%

 

 

 

> 33000

 

0%

 

0%

 

0%

 

 

geen doelgroep

5.301.000

76%

5.112.000

72%

5.208.000

71%

-93.000

-2%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

alle huishoudens

6.930.000

100%

7.131.000

100%

7.313.000

100%

383.000

6%

Bron: WoOn onderzoeken, Ministerie VROM / WWI

 

In de woonvisie 2006-2010 concludeerde de gemeente dat met een doelgroep van ruim 15.000 een afname van de kernvoorraad mogelijk is tot het minimale niveau van 15.000. Nu de doelgroep gegroeid is tot 19.850 huishouden moet de gemeente consequent zijn en de minimale kernvoorraad doen toenemen. De VHB vindt dat de kernvoorraad vergroot moet worden.

 

 

 

3.    Scheefwonen

De gemeente vindt het een probleem dat 39% van de huishoudens scheef woont. Slechts 61% van de kernvoorraad wordt bewoond door de doelgroep. De VHB is het niet eens met deze opvatting van scheef wonen.

De Gemeente en de corporaties bieden de huurders keuzevrijheid. Behalve vestigingsvoorwaarden worden geen eisen gesteld zoals inkomensgrenzen. Huishoudens uit de doelgroep mogen duurder huren, middeninkomens kunnen goedkoper wonen. Door Huur op Maat wordt beter wonen voor een doelgroep betaalbaar; middeninkomens betalen naar inkomen als zij een sociale huurwoning bewonen. Het is vreemd dat de gemeente scheef wonen als negatief beoordeeld, terwijl zij dat met haar eigen beleid stimuleert.

 

4.    Meer sociale nieuwbouw

Het onderzoek "woningverkenning" van de gemeente laat zien dat een toename van de huursector nodig is van 15% met 2.860 woningen. Voor senioren is behoefte aan toename van 2.280 huurwoningen, waarvan 1.740 in sociale huur. Het vraagt een extra inspanning van corporaties en gemeente, waar in het woningprogramma van de woonvisie niet voorziet. De gemeente stelt het tegenovergestelde voor: zij wil het vaste aandeel sociale woningen los te laten.

 

De VHB stelt voor het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw te vergroten van 15% naar 40%. Een onderdeel hiervan is een substantieel aantal woningen voor senioren en starters.

 

5.    Geen beperking van rechten van de huurder

De Alliantie Amersfoort e.o. heeft 6.000 van de 15.000 sociale huurwoningen gelabeld voor verkoop. Uit deze verkoopvijver van 6.000 moeten jaarlijks 280 woningen verkocht worden. Zonder de huurders daarover te vragen of te informeren heeft de Alliantie bepaald dat deze woningen niet in aanmerking komen voor renovatie, voor energiebesparende maatregelen. De huurder komt niet in aanmerking voor woningruil. De VHB vindt een beperking van de rechten van deze 6.000 huurders ten opzichte van de andere huurders niet aanvaardbaar. De keuze mogelijkheden van deze huurders wordt ernstig beperkt.

 

De gemeente stelt alleen de voorwaarde aan verkoop dat elke verkochte huurwoning gecompenseerd wordt. De VHB vraagt de gemeente om geen beperking in de huur van te verkopen woningen toe te staan.

 

6.    Amersfoort vernieuwt

De gemeente stelt voor dat elke gesloopte woning gecompenseerd worden. In het kader van Amersfoort vernieuwt zijn andere afspraken gemaakt over de compensatie bij sloop. Voor één gesloopte woning moeten twee woningen gebouwd worden.

 

De VHB vindt dat de gemeente zich aan de gemaakte afspraak moet houden. Compensatie bij sloop is belangrijk om de bewoners bij gedwongen verhuizing voldoende keuze te bieden in hun eigen wijk.

 

7.    Spreek u uit over Huur op Maat

De gemeente noemt het experiment Huur op Maat, maar spreekt zich in de Woonvisie hier niet uit over. De resultaten van de tussenevaluaties zijn positief. De VHB vraagt de gemeente zich positief uit te spreken over Huur op Maat en om zich in te spannen bij de rijksoverheid voor definitieve invoering.

 

8.    Maak afspraken over beschikbaar concreet

De VHB is positief over afspraken tussen gemeente en de corporaties over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. 

 

Wij stellen voor om aanbiedingsafspraken concreet te maken voor de doelgroep en voor de verschillende typen huishoudens. Voor de doelgroep moet voldoende aanbod zijn van woningen uit de kernvoorraad. Ook voor specifieke groepen als senioren en starters moeten aanbiedingsafspraken

 

 

 

 

gemaakt. Uitgangspunt hierbij is dat de slaagkans voor elke groep even groot is naar rato van de omvang van de vraag.

Wij stellen voor om bij het maken van deze aanbiedingsafspraken ook rekening te houden wordt met woonvoorkeuren van huurders en het bewonersprofiel van de verschillende wijken.

 

9.    De gemeente spant het paard achter de wagen.

De Woonvisie wil het aantal urgenten terugdringen door niet meer dan 25% van de vrijkomende woningen beschikbaar te stellen. De gemeente gaat hiermee nog verder dan het voorstel begin 2010 van een beperking tot 30%. De VHB heeft tegen dit voorstel al scherpe kritiek gehad. De cijfers lieten zien dat de toename van urgenten ten opzichte van het aantal verhuringen vooral veroorzaakt wordt door de afname van het aantal verhuringen. In een brief aan de VHB uit mei 2010 onderschrijft de gemeente dat het grootste probleem ligt in het teruglopend aanbod van huurwoningen. 

Terwijl de situatie een jaar later niet is veranderd scherpt de gemeente haar voorstel aan. De VHB vindt dat het probleem bij de bron moet worden aangepakt: vergroot het aanbod en bevorder de doorstroming. De gemeente moet meer vertrouwen hebben in haar beleid om dit te bereiken.

 

De huurder met een stadsvernieuwingsurgentie is de dupe van dit plan. Hij heeft wel rechten volgens het sociaal plan, maar op = op. De gemeente beperkt de mogelijkheden om de urgentie te verzilveren. Hiermee spant de gemeente het paard achter de wagen. De wijkaanpak is de motor van de vele verbeteringen en aanjager van de doorstroming. Als huurders ontdekken dat het sociaal plan een loze belofte inhoudt, als er niet genoeg woningen voor urgenten zijn dan verdwijnt de bereidheid om mee te werken aan de wijkvernieuwing.

 

De VHB stelt voor om het aantal verhuringen exclusief voor urgenten niet te beperken tot 25% maar tot 40%.

 

10.  Verbeter de doorstroming

Het stimuleren van de doorstroming is volgens de woonvisie een belangrijke doelstelling. De Europese richtlijn belemmert echter de doorstroming en beperkt de keuzevrijheid van huurders. De corporaties moeten sinds 1 januari minimaal 90% van de kernvoorraad toewijzen aan de doelgroep tot € 33.614,-. De Amersfoortse corporaties kunnen binnen het experiment Huur op Maat woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 41.000,-. Het risico bestaat dat de doorstroming van huurders met een inkomen hoger dan € 33.614,- naar een duurdere huurwoning zal afnemen: de huursprong met Huur op Maat kan te groot zijn. Doorstroming naar een koopwoning is beperkt door de vraagprijs en de strengere voorwaarden van hypotheekverstrekkers. Deze groep komt tussen de wal en het schip terecht.

 

De VHB bepleit extra maatregelen om de doorstroming te bevorderen. Hiermee moet de slaagkans voor de doelgroep vergroot worden, moeten de starters een kans krijgen en moet voorkomen worden dat de inkomens > € 33.614,- in de knel komen.

-       Wij stellen voor in te spelen op de woonbehoefte van de groeiende groep senioren. Onder het motto "van groot naar beter" worden senioren die een grotere eengezinswoning bewonen gestimuleerd te verhuizen naar een kleinere senioren woning. Dit kan gebeuren door een financiële prikkel, bijvoorbeeld door een verhuis- of doorstroompremie of de het verlagen van de streefhuur van de nieuwe woning.

-       De VHB stelt voor om een groot aandeel van de geplande koopwoningen te verkopen als sociale koopwoning in de koop-garant constructie. Hiermee wordt verhuizen haalbaar en betaalbaar voor de middeninkomens.

-       De VHB stelt voor dat de gemeente doorgaat met de startersleningen.

-       Het seniorenlabel voor kleine één en tweekamerappartementen kan verruimd worden tot 45 plus. Daarmee kan de leegstand van deze woningen voorkomen worden.

 

 

 

11.  WoonWerkWoning

 

De VHB is positief over het voornemen voor functiemenging van wonen en werken. De woonvisie speelt daarmee in op de veranderingen in de arbeidsmarkt en de toename van flexibel werken. De gemeente kan het thuiswerken stimuleren door het bevorderen van woonvormen, waarbij de werknemer of de kleine zelfstandige thuis kan werken. Hiermee draagt de gemeente bij aan het terugdringen van woon-werkverkeer en het behalen van duurzaamheiddoelstellingen.

 

Wij stellen voor dat de gemeente een concrete doelstelling formuleert hoeveel woonwerkwoningen zij wil realiseren.

 

12.  Maak tastbare doelstellingen voor Duurzaamheid

 

De gemeente wil voorsorteren op stijgende energieprijzen en wil voor op lopen in duurzaamheidambitie. VHB is blij met deze keuze. Voor de huurders zullen door stijgende energieprijzen in de toekomst de energielasten groter zijn dan de huurlasten. De gemeente wil wel voorop lopen, maar spreekt haar ambitie niet uit.

 

Wij stellen voor dat de gemeente het "Convenant Energiebesparing Corporatiesector" van het ministerie van Binnenlandse zaken (WWI, VROM), Aedes en Woonbond onderschrijft en komt tot de Amersfoortse energieafspraken. Wij stellen voor dat onderdeel van deze afspraken zijn:

-       De gemeente bespaart ten minste 20% energie t/m 2020 in een tempo van 3% per jaar en wekt in 2020 tenminste voor 10% duurzame energie op.

-       Per corporatie maakt de gemeente afspraken over een substantiële reductie van het energiegebruik om de doelstelling te realiseren.

-       Het doel bij woningverbetering is het energielabel B of tenminste twee labelstappen te maken.

-       Het betrekken van bewoners ter stimulering van hun medewerking bij energiebesparende maatregelen en het stimuleren van zuinig energiegebruik.

-       De volgende instrumenten worden ingevoerd om bewoners te stimuleren en om het gewenste draagvlak te bereiken: het initiatiefrecht van bewoners bij energetische verbeteringen, het instemmingsrecht van bewoners bij het uitvoeren van renovaties waarbij energieprestaties worden verbeterd, de woonlastenwaarborg bij het verbeteren van energieprestaties.

 

Amersfoort, maart 2011

Geschreven op 22.03.11


Web Analytics